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新一年个人住房贷款将面临两大变化你知道吗?

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  一是用商业贷款按揭购房者,如果其重定价日定在1月1日,在本年度其月供将自1月起有所减少;

  2019年12月28日,央行网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》,进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低,其他数据平均构成LPR数据。

  按照新规定,“自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这意味着从2021年1月开始,住房贷款利率更多地将由市场机制决定,和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。自2021年开始,存量浮动利率贷款如果转为固定利率,未来贷款利率就固定不变了;如果转换为LPR,贷款利率会随着市场利率变化。

  根据新通告,今后贷款浮动利率将参照LPR,其定价模式为:房贷利率=LPR+固定点差(固定点差可能为负数)。12月21日,最新数据显示,一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85;五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点,若购房者的房贷利率转换日定在每年的1月1日,则从2021年1月月开始,房贷利率将降息15个基点,个人住房贷款者月供还款将减少。

  根据“房贷利率=LPR+固定点差”的计价模式,举例来说,假设一个人在2019年10月8日之前,向银行按揭了30年期的100万房贷,利率为贷款基准利率上浮1.1倍,那么实际利率为5.39%(4.9%×1.1)。

  但如果转换为浮动利率,其固定点差(0.59%)=原合同当前的执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。换言之,在往后的日子里,他的的房贷利率定价公式为:房贷利率=LPR+0.59%;在2020年,利率保持5.39%不变;但从2021年开始,即可享受利率下行的优势。现在,2020年12月五年期以上LPR降低至4.65%,那么2021年的利率就为5.24%,相比转为固定利率下降0.15个百分点。

  在利率下降的情况下,如果这个人选择等额本息还款,他每月会比之前少还多少钱呢?如果实际利率为5.39%(4.9%×1.1),他过去每月需要还银行贷款5609.07元;2021年的利率变为5.24%,相比固定利率下降0.15个百分点之后,他每月需要还款5515.84元,每月减少还款93.23元。

  当然,个人如果选择转换为固定利率,那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%,每月还款就是固定不变的。

  和世界许多国家相比,我国当前利率较高,回旋余地较大,从长期来看,LPR进一步下降的可能性较大,如果这样,那么房贷利率还有望再降低,贷款购房者未来还有希望再减少利率支出。

  2020年12月31日下午 ,央行在官网发布了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。通知给银行设定了关于房贷规模的“两道红杠”:第一道红杠,是“房地产贷款占比”,是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例;第二道红杠,是“个人住房贷款占比”,是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

  央行通知后面的“附件”中,给不同层次的银行,设了红杠比例,具体情况如下:“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”是两个不同且相互联系的概念。“房地产贷款余额”包括“个人住房贷款余额”和“公司类房地产业贷款”两部分。因此,“个人住房贷款占比”加上“公司类房地产业贷款占比”就等于“房地产贷款占比。”目前,“个人住房贷款”是银行的优质业务,许多银行的“个人住房贷款余额”都大于“公司类房地产业贷款余额”。

  根据“附件”所示:7大国有银行的贷款比例最高,“房地产贷款占比”可以达到总贷款的40%,“个人住房贷款占比”可以达到总贷款的32.5%。后边依次是中型银行、小型银行、县域银行和村镇银行。

  根据通知第五条规定:2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

  央行通知最后说:本通知自2021年1月1日起实施。这意味着,这个通知的要求从今年元旦就开始实行了。

  至于“两个红杠”的出台目的,通知说“为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构稳健性”,因此,通知出台的直接目的是为了金融安全,让金融资产稳健运行。当然,房地产作为资金密集型行业,通知对房地产类贷款设出上限比例后,客观上能够促进“房住不炒”政策的落实,同时也会在一定程度上限制住房消费。如果一些银行“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”,则显然需要进行业务调整,减少放贷,这将影响到一些需要贷款购房的人们,也有可能推高资金价格即贷款利息。

  有意思的是,我们个人住房贷款,一般每月还贷额度最好不超过家庭收入的30%,这被视为一个家庭财产的“安全线”,如此能保证个人月还款后的正常家庭生活开支;7大国有银行的“个人住房贷款占比”最高达到总贷款的32.5%,说明央行也把国有银行“总贷款的30%”附近视为一个国家“住房金融”的安全线。

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