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房贷利率是否“换锚”应综合考量

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  2020年已进入尾声,对于被批量“换锚”的房贷借款人来说,是否要转回原合同约定房贷利率的犹豫期也进入了倒计时。

  中国人民银行此前公告,将存量浮动利率贷款的定价基准转换为贷款市场报价利率(LPR)。2020年3月1日至8月31日,借款人可决定贷款利率“换锚”为LPR(浮动利率)还是转为固定利率。而8月25日起,多家银行对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行了批量转换,统一调整为LPR定价。对转换结果有异议的,可于2020年12月31日(含)前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。并且已有银行明确,撤销操作仅能办理一次。

  被动转换为LPR的房贷借款人是否要选择转回去?到底哪种利率更好?对此,业内人士表示,两种方式各有优势,如何选择主要取决于对未来市场利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。

  民生银行首席研究员温彬建议,存量房贷借款人要根据自身情况,以及贷款价格、贷款期限、贷款余额等,综合选择适合自己的利率转换方式。如果此前的房贷利率价格折扣力度大,月供剩余时间比较长的话,可以选择固定利率,这不仅有助于锁定月供成本,还便于做好家庭收支安排。如果月供剩余时间较短,贷款余额也不多,选择浮动利率可能更合适。

  “从中短期看,我国银行贷款利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准,有助于减轻借款人房贷支出。”招联金融首席研究员董希淼认为,即便出现了利率大幅上升情况,购房者可通过提前还款来规避利率风险。

  值得注意的是,个人房贷转换LPR后并非马上生效,需要参考贷款时合同上所约定的利率调整日,即重定价日。目前银行主要有两个重定价日选择,一个是贷款发放日,一个是1月1日。比如重定价日在6月1日,那么明年6月份之后的贷款利率则按照最新一期即5月份的LPR报价加点执行,而在1月份至5月份均按照原定利率继续执行。不过对于重定价日为1月1日的“房贷族”来说,由于大多数存量房贷的定价周期为一年,因此今年12月份的LPR报价就关乎明年全年的月供。

  今年以来,1年期LPR报价两次下调累计30个基点,5年期以上LPR报价两次下调累计15个基点。自5月份以来,两个期限品种的报价已连续8个月保持不变。

  对于后期LPR报价走势,川财证券研报认为,目前国内经济加快复苏,但是外部不确定性仍然存在,中期借贷便利(MLF)利率调整的可能性较小,银行平均边际资金成本上行压力在年底有望得到缓解,LPR报价有望保持稳定。

  “接下来央行政策利率调整关键还是看宏观经济与市场发展趋势,关注内需复苏与实体经济融资需求。预计明年一季度央行调降政策利率的概率偏低。”光大银行金融市场部分析师周茂华说。

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